Pemilik harta bersama di Malaysia perlu membayar yuran pengurusan harta bersama bulanan. Wang ini digunakan untuk penyelenggaraan kawasan awam harta bersama. Dalam artikel ini, kita akan mempelajari apa kuasa yang dimiliki oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMB) dan bagaimana untuk membuat penduduk yang tidak membayar membayar wang yang mereka berhutang.
Di Malaysia, apabila penduduk gagal membayar yuran penyelenggaraan mereka, langkah-langkah berikut boleh diambil:
Pemberitahuan Pengingatan
Jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan boleh menghantar pemberitahuan pengingatan kepada penduduk yang mempunyai yuran penyelenggaraan yang tertunggak. Pemberitahuan ini hendaklah jelas menyatakan jumlah yang berhutang, tarikh akhir pembayaran, dan akibat daripada ketidakbayaran.
Pemberitahuan pengingatan adalah kaedah biasa yang digunakan oleh jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan di Malaysia untuk berkomunikasi dengan penduduk yang mempunyai yuran penyelenggaraan yang tertunggak. Pemberitahuan ini biasanya dihantar secara bertulis dan boleh dihantar melalui e-mel, mel melalui pos, atau disampaikan secara peribadi kepada penduduk.
Apabila menyediakan pemberitahuan pengingatan, adalah penting untuk menyertakan maklumat berikut:
- Jumlah Berhutang: Nyatakan dengan jelas jumlah yang berhutang oleh penduduk, termasuk sebarang tunggakan, denda lewat, atau caj lain.
- Tarikh Akhir Pembayaran: Nyatakan dengan jelas tarikh akhir pembayaran yang sepatutnya atau tempoh tunggakan.
- Akibat Ketidakbayaran: Terangkan dengan jelas akibat ketidakbayaran, seperti tindakan undang-undang yang mungkin diambil, penggantungan kemudahan atau perkhidmatan, atau denda lewat tambahan.
- Maklumat Hubungan: Berikan maklumat hubungan untuk jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan, termasuk nombor telefon, alamat e-mel, dan alamat fizikal, supaya penduduk boleh berhubung dan bertanya mengenai yuran yang tertunggak.
- Bahasa: Pastikan pemberitahuan pengingatan ditulis dalam bahasa yang jelas dan mudah difahami, menggunakan pilihan kata yang ringkas dan padat.
- Rujukan kepada Undang-Undang dan Peraturan Berkaitan: Rujuk undang-undang dan peraturan berkaitan, seperti Akta Pengurusan Strata 2013 atau by-laws harta tersebut, untuk menetapkan asas undang-undang bagi pemberitahuan pengingatan dan akibat ketidakbayaran.
- Nada Sopan: Gunakan nada sopan dan profesional dalam pemberitahuan pengingatan, mengekalkan pendekatan yang hormat dan bukan konfrontasi.
Komunikasi dan Perundingan
Komunikasi dan perundingan boleh menjadi strategi yang berkesan untuk menyelesaikan isu berkaitan dengan kegagalan pembayaran yuran penyelenggaraan oleh penduduk di Malaysia. Berikut adalah beberapa butiran tambahan mengenai bagaimana untuk menghadapi komunikasi dan perundingan:
Dialog Terbuka: Jawatankuasa pengurusan atau syarikat pengurusan perlu memulakan dialog terbuka dengan penduduk yang tidak membayar yuran penyelenggaraan. Ini boleh dilakukan melalui saluran komunikasi langsung seperti pertemuan wajah-ke-wajah, panggilan telefon, atau e-mel. Penting untuk menghampiri penduduk dengan cara yang tidak konfrontatif dan penuh hormat, dengan tujuan untuk memahami perspektif dan alasan mereka untuk tidak membayar.
Memahami Alasan: Amat penting untuk mendengar kebimbangan atau cabaran penduduk yang mungkin telah mengakibatkan ketidakmampuan mereka untuk membayar yuran penyelenggaraan. Ini boleh termasuk kesukaran kewangan, pertikaian dengan jawatankuasa pengurusan atau syarikat pengurusan, atau alasan peribadi lain. Memahami perspektif mereka dapat membantu mengenal pasti solusi yang mungkin dapat diterima secara bersama-sama.
Menawarkan Penyelesaian Pembayaran: Jawatankuasa pengurusan atau syarikat pengurusan boleh meneroka pilihan untuk membantu penduduk menyelesaikan yuran penyelenggaraan yang tertunggak. Ini boleh termasuk menawarkan pelan pembayaran dengan ansuran yang mudah dikendalikan, menghapuskan bayaran lewat atau denda, atau memberikan diskaun sementara. Terma dan syarat sebarang penyelesaian pembayaran perlu dijelaskan dengan jelas dan ditulis, dan kedua-dua pihak perlu bersetuju tentang terma tersebut untuk memastikan pemahaman dan pematuhan bersama.
Menjelaskan Kewajipan: Semasa komunikasi dan perundingan, penting untuk mengulangi kewajipan penduduk untuk membayar yuran penyelenggaraan seperti yang dinyatakan dalam undang-undang, peraturan, dan peraturan-peraturan yang berkaitan dengan harta tersebut. Menjelaskan akibat ketidakbayaran, seperti tindakan undang-undang atau penggantungan kemudahan, dengan cara yang jelas dan penuh hormat.
Mendokumenkan Persetujuan: Jika persetujuan dicapai semasa komunikasi dan perundingan, adalah penting untuk mendokumenkan terma yang disetujui secara bertulis dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Ini dapat membantu mengelakkan sebarang salah faham atau pertikaian pada masa depan dan berfungsi sebagai rujukan untuk tindakan lanjut jika diperlukan.
Tindak Lanjut: Selepas mencapai persetujuan, adalah penting untuk melakukan tindak lanjut dan memantau kemajuan pelan pembayaran atau penyelesaian yang telah dipersetujui. Komunikasi yang berterusan dengan penduduk dapat membantu memastikan pematuhan dan penyelesaian segera yuran penyelenggaraan yang tertunggak.
Surat Tuntutan Undang-Undang
Surat tuntutan undang-undang adalah komunikasi bertulis formal yang biasanya dikirim oleh wakil undang-undang bagi pihak jawatankuasa pengurusan atau korporasi pengurusan kepada penduduk yang tidak membayar yuran penyelenggaraan mereka di Malaysia. Surat ini berfungsi sebagai tuntutan rasmi untuk pembayaran dan menunjukkan niat untuk mengambil tindakan undang-undang jika yuran yang tertunggak tidak diselesaikan. Berikut adalah beberapa butiran lanjut tentang surat tuntutan undang-undang:
Bahasa Professional: Surat tuntutan undang-undang harus ditulis dalam nada yang profesional dan formal, menggunakan bahasa yang jelas dan ringkas. Surat tersebut harus menyatakan jumlah yang masih belum dibayar oleh penduduk, termasuk apa-apa baki, denda lewat, atau caj lain, dan menetapkan tarikh akhir di mana pembayaran harus dibuat.
Asas Undang-Undang: Surat tuntutan undang-undang harus merujuk kepada undang-undang dan peraturan yang relevan, seperti Akta Pengurusan Strata 2013 atau by-laws harta tersebut, yang menetapkan asas undang-undang untuk tuntutan pembayaran. Ini membantu menguatkuasakan kuasa tuntutan dan kewajipan undang-undang penduduk untuk membayar yuran yang masih belum dibayar.
Akibat Tidak Membayar: Surat tuntutan undang-undang harus dengan jelas menggariskan akibat tidak membayar, termasuk tindakan undang-undang, kos undang-undang tambahan, dan penalti atau sekatan lain yang mungkin berdasarkan undang-undang dan peraturan yang berkenaan. Ini mengkomunikasikan seriusnya situasi ini dan akibat undang-undang yang mungkin berterusan akibat ketidakmampuan untuk membayar.
Tarikh Akhir untuk Maklum Balas: Surat tuntutan undang-undang harus menetapkan tarikh akhir bagi penduduk untuk merespons atau membuat pembayaran. Tarikh akhir ini harus munasabah dan memberikan penduduk masa yang mencukupi untuk mengambil tindakan yang sesuai.
Penghantaran yang Betul: Surat tuntutan undang-undang harus dihantar melalui saluran yang sesuai, seperti melalui mel berdaftar atau dihantar secara langsung oleh pelayan proses, untuk memastikan dokumen penghantaran dan penerimaan yang betul. Ini membantu membentuk rekod tuntutan dan boleh berguna dalam sebarang tindakan undang-undang pada masa hadapan.
Menyimpan Salinan: Adalah penting untuk menyimpan salinan semua surat tuntutan undang-undang yang dihantar, termasuk bukti penghantaran atau penerimaan, untuk tujuan penyimpanan rekod dan sebagai bukti potensi dalam kes pertikaian undang-undang.
Mencari Nasihat Undang-Undang: Disyorkan untuk mencari nasihat undang-undang ketika menyusun dan menghantar surat tuntutan undang-undang untuk memastikan pematuhan terhadap undang-undang dan peraturan yang berkaitan di Malaysia serta untuk meningkatkan keberkesanan tuntutan tersebut.
Tindakan Undang-Undang
Tindakan undang-undang adalah prosiding undang-undang formal yang boleh dimulakan oleh jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan di Malaysia untuk mendapatkan bayaran yuran penyelenggaraan tertunggak daripada penduduk yang tidak membayar yuran mereka. Berikut adalah beberapa butiran tambahan mengenai tindakan undang-undang:
Berkonsultasi dengan Peguam: Adalah penting untuk mencari nasihat undang-undang daripada peguam yang berkelayakan dan pakar dalam undang-undang strata atau harta tanah sebelum memulakan sebarang tindakan undang-undang. Peguam boleh memberikan panduan mengenai pilihan undang-undang yang tersedia, mengkaji undang-undang dan peraturan yang berkaitan, serta mewakili jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan di mahkamah jika perlu.
Surat Tuntutan: Sebelum memulakan tindakan undang-undang, surat tuntutan boleh dihantar oleh peguam bagi pihak jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan. Surat rasmi ini mengulangi tuntutan pembayaran, menyenaraikan jumlah tertunggak, dan menetapkan tarikh akhir pembayaran. Ia juga boleh menggariskan akibat ketidakbayaran, termasuk potensi tindakan undang-undang.
Mengemukakan Tuntutan di Mahkamah: Jika penduduk tidak memberi respons atau mematuhi surat tuntutan, jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan boleh mengemukakan tuntutan di mahkamah untuk mendapatkan keputusan bagi yuran penyelenggaraan tertunggak. Biasanya melibatkan penyediaan dan penyerahan dokumen undang-undang yang diperlukan, pembayaran yuran mahkamah yang berkenaan, dan mengikuti prosedur undang-undang untuk mengemukakan tuntutan.
Prosedur Mahkamah: Setelah tuntutan dikemukakan, mahkamah akan menjadualkan pendengaran dan prosiding, dan jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan, bersama dengan peguam mereka, perlu hadir dan membentangkan kes mereka. Mahkamah akan menimbangkan bukti dan hujah yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak sebelum membuat keputusan.
Keputusan dan Pelaksanaan: Jika mahkamah memutuskan untuk pihak jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan, satu keputusan akan dikeluarkan yang menyatakan jumlah yang perlu dibayar oleh penduduk. Jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan boleh mengambil langkah-langkah untuk melaksanakan keputusan itu, seperti mendapatkan writ sitaan dan jualan untuk menyita dan menjual harta penduduk, atau menggaji upah atau akaun bank penduduk untuk mendapatkan jumlah tertunggak.
Menyusuri Prosedur Undang-Undang: Adalah penting untuk mengikuti prosedur undang-undang dan jangka masa yang ditetapkan untuk setiap langkah tindakan undang-undang untuk memastikan pematuhan terhadap undang-undang dan peraturan yang berkaitan di Malaysia. Kegagalan untuk berbuat demikian boleh mengakibatkan kelewatan atau penolakan kes.
Mediasi atau Penyelesaian: Semasa prosiding undang-undang, mungkin terdapat peluang untuk mediasi atau perbincangan penyelesaian antara pihak-pihak untuk mencapai penyelesaian yang dipersetujui bersama. Ini boleh melibatkan perundingan, yang dipermudahkan oleh seorang mediator atau melalui komunikasi langsung, untuk menyelesaikan yuran tertunggak dan mengelakkan tindakan undang-undang yang lebih lanjut.
Penangguhan Kemudahan
Penangguhan kemudahan adalah tindakan yang boleh diambil oleh jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan di Malaysia sebagai akibat daripada penduduk yang tidak membayar yuran penyelenggaraan. Berikut adalah beberapa butiran lanjut mengenai penangguhan kemudahan:
Asas Undang-Undang: Kemampuan untuk menangguhkan kemudahan biasanya diberikan dalam peraturan bangunan atau peraturan yang mengawal pengurusan hartanah, sebagaimana yang diberi kuasa oleh Akta Pengurusan Strata 2013. Peraturan-peraturan ini menggariskan hak dan tanggungjawab penduduk dan jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan, termasuk akibat daripada tidak membayar yuran penyelenggaraan.
Jenis Kemudahan: Jenis kemudahan yang boleh digantung bergantung kepada hartanah itu sendiri, tetapi biasanya merangkumi kawasan-kawasan am seperti kolam renang, gimnasium, taman permainan, clubhouse, atau kemudahan-kemudahan lain yang disediakan oleh hartanah untuk faedah penduduk. Kemudahan-kemudahan yang boleh digantung sepatutnya dinyatakan dengan jelas dalam peraturan bangunan atau peraturan pengurusan.
Notis dan Komunikasi: Sebelum menangguhkan sebarang kemudahan, jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan seharusnya memberikan notis bertulis yang sewajarnya kepada penduduk, dengan menyatakan alasan penangguhan, kemudahan yang akan digantung, dan tarikh berkuatkuasa penangguhan. Notis ini harus disampaikan kepada penduduk mengikut saluran yang betul, seperti melalui pos berdaftar atau diserahkan secara langsung oleh seorang penghantar proses, untuk memastikan dokumen penghantaran dan penerimaan yang betul.
Pematuhan Undang-Undang dan Peraturan: Penangguhan kemudahan harus dilakukan dengan mematuhi undang-undang dan peraturan yang berkenaan di Malaysia, termasuk Akta Pengurusan Strata 2013, dan sebarang peraturan atau peraturan bangunan yang berkenaan. Kegagalan untuk berbuat demikian boleh mengakibatkan akibat undang-undang dan liabiliti kepada jawatankuasa pengurusan atau korporat pengurusan.
Tempoh Penangguhan: Tempoh penangguhan kemudahan harus dinyatakan dengan jelas dalam notis dan harus wajar dan berkaitan dengan ketidakbayaran yuran penyelenggaraan. Penting untuk mematuhi tempoh yang dinyatakan dalam notis dan tidak memanjangkan penangguhan tanpa asas undang-undang yang betul.
Penyelesaian Pertikaian Pembayaran: Penangguhan kemudahan harus digunakan sebagai cara untuk menggalakkan penduduk menyelesaikan yuran penyelenggaraan tertunggak mereka dan menyelesaikan sebarang pertikaian pembayaran. Penting untuk menjaga komunikasi terbuka dengan penduduk dan memberikan peluang kepada mereka untuk menyelesaikan hutang mereka dan mengaktifkan semula penggunaan kemudahan apabila yuran yang tertunggak telah dibayar.
Rekod dan Dokumentasi: Rekod dan dokumentasi yang sewajarnya harus dikekalkan untuk sebarang penangguhan kemudahan, termasuk salinan notis, bukti penghantaran atau penerimaan, dan sebarang komunikasi atau perundingan dengan penduduk. Rekod ini boleh berguna dalam kes pertikaian undang-undang atau cabaran.
Kerjasama dengan Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Korporat Pengurusan (MC)
Kerjasama dengan Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Korporat Pengurusan (MC) adalah aspek penting dalam pengurusan harta hartanah di Malaysia. Berikut adalah beberapa butiran tambahan mengenai kerjasama dengan JMB atau MC:
Kerangka Undang-Undang: Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Korporat Pengurusan (MC) ditubuhkan mengikut Akta Pengurusan Strata 2013, yang mengawal pengurusan dan penyelenggaraan hartanah strata di Malaysia. Akta ini menetapkan kuasa, tugas, dan tanggungjawab JMB atau MC, serta hak dan kewajipan penduduk dan pemilik harta.
JMB vs. MC: Biasanya, JMB ditubuhkan semasa hartanah dibangunkan pertama kali dan belum lagi dipindahkan kepada pembeli. Setelah hartanah dipindahkan kepada pembeli, JMB akan dibubarkan dan Korporat Pengurusan (MC) ditubuhkan. MC bertanggungjawab untuk pengurusan dan penyelenggaraan hartanah setelah ia dipindahkan kepada pembeli. Kerjasama dengan JMB dan MC mungkin diperlukan, bergantung kepada peringkat pembangunan dan pemilikan hartanah.
Peranan dan Tanggungjawab: JMB atau MC bertanggungjawab untuk menguruskan harta bersama dan kemudahan bersama hartanah, memastikan pematuhan terhadap by-laws dan peraturan, mengutip yuran penyelenggaraan, menguruskan dana tenggelam, mengendalikan akaun dengan betul, dan menjalankan kerja-kerja pembaikan dan penyelenggaraan yang diperlukan. Kerjasama dengan JMB atau MC melibatkan bekerjasama untuk melaksanakan peranan dan tanggungjawab ini mengikut undang-undang dan kepentingan terbaik hartanah dan penduduknya.
Peranan dan Tanggungjawab: JMB atau MC bertanggungjawab untuk menguruskan harta bersama dan kemudahan bersama hartanah, memastikan pematuhan terhadap by-laws dan peraturan, mengutip yuran penyelenggaraan, menguruskan dana tenggelam, menjalankan akaun dengan betul, dan menjalankan kerja-kerja pembaikan dan penyelenggaraan yang diperlukan. Kerjasama dengan JMB atau MC melibatkan bekerja bersama-sama untuk memenuhi peranan dan tanggungjawab ini mengikut undang-undang dan kepentingan terbaik hartanah dan penduduknya.
Mesyuarat Berkala: JMB atau MC dikehendaki untuk mengadakan mesyuarat berkala, dan kerjasama melibatkan menghadiri dan mengambil bahagian secara aktif dalam mesyuarat-mesyuarat tersebut. Mesyuarat boleh diadakan untuk membincangkan pelbagai perkara berkaitan hartanah, seperti kewangan, isu penyelenggaraan, pertikaian, dan pelan masa depan. Kerjasama melibatkan mengambil bahagian secara aktif dalam perbincangan, memberikan input, dan bekerjasama dengan ahli-ahli JMB atau MC yang lain untuk membuat keputusan dan mengambil tindakan yang berdasarkan kepentingan terbaik hartanah.
Pembuatan Keputusan: Kerjasama dengan JMB atau MC melibatkan penyertaan dalam proses pembuatan keputusan. Keputusan boleh dibuat melalui undian atau persetujuan, dan penting untuk memahami dan mematuhi prosedur pembuatan keputusan yang dinyatakan dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan by-laws atau peraturan hartanah. Kerjasama melibatkan menghormati keputusan yang dibuat secara kolektif oleh JMB atau MC dan menyokong pelaksanaannya.
Komunikasi dan Koordinasi: Kerjasama dengan JMB atau MC juga melibatkan komunikasi yang efektif dan koordinasi. Ini termasuk berkongsi maklumat yang relevan, memberikan kemaskini, dan mengkoordinasikan usaha dan tindakan untuk menguruskan hartanah dengan cekap. Saluran komunikasi boleh termasuk mesyuarat, surat-menyurat, komunikasi elektronik, dan cara-cara lain yang dipersetujui oleh JMB atau MC.
Penyelesaian Pertikaian: Pertikaian boleh timbul di dalam JMB atau MC, atau antara JMB atau MC dengan penduduk atau pemilik hartanah. Kerjasama melibatkan mencari penyelesaian yang mesra dan menyelesaikan pertikaian secara adil dan telus, mengikut prosedur penyelesaian pertikaian yang dinyatakan dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan by-laws atau peraturan hartanah.
Penting untuk diingatkan bahawa prosedur yang tepat dan langkah-langkah undang-undang mungkin berbeza bergantung kepada undang-undang dan peraturan yang mengawal pengurusan hartanah atau pembangunan tertentu di Malaysia. Oleh itu, adalah bijaksana untuk mencari nasihat undang-undang daripada seorang profesional yang berkelayakan dan berpengetahuan mengenai undang-undang dan peraturan pengurusan strata Malaysia untuk panduan yang khusus tentang bagaimana menghadapi penduduk yang tidak membayar yuran penyelenggaraan.