Kadar Asas (BR) vs. Kadar Pinjaman Asas (BLR) vs Kadar Asas Standard (SBR)

Jadi, korang telah membuat keputusan untuk membeli rumah pertama korang. Ini adalah saat yang menggembirakan! Namun, di antara permohonan pinjaman dan perbincangan dengan pegawai bank, korang mungkin mula tenggelam dalam lautan akronim dan nombor. Istilah seperti BR, BLR, dan kini SBR—bunyinya rasmi, tetapi apakah maksud sebenarnya?

Mari kita fahami bersama. Pada akhirnya, korang akan memahami maksud kadar ini, mengapa ia penting, dan bagaimana ia mempengaruhi ansuran bulanan korang.

Mari Kita Bermula dari Awal: BLR (Sebelum 2015)

Pada suatu ketika—sebelum 2015—setiap orang di Malaysia yang mengambil pinjaman perumahan berurusan dengan sesuatu yang dipanggil Kadar Pinjaman Asas, atau BLR (Base Lending Rate).

Ini bukanlah angka yang diambil secara rawak. Bank Negara Malaysia (BNM) menentukan BLR menggunakan formula umum. Anggaplah ia sebagai titik rujukan tetap yang digunakan di semua bank. Ia memudahkan perbandingan pinjaman kerana setiap bank bermula dari nombor yang sama.

Jika korang memohon pinjaman Islamik, ini dikenali sebagai Kadar Pembiayaan Asas (BFR)—pada dasarnya idea yang sama, cuma di bawah terma patuh Syariah.

Sistem ini boleh diramal dan telus. Tetapi mungkin agak terlalu tegar.

Sebelum ini, di bawah kadar pinjaman asas atau Base Lending Rate (BLR) bank-bank untuk menarik peminjam dan ingin meransang peningkatan pinjaman perumahan boleh memberi pinjaman kepada pelanggan di bawah BLR yang ditentukan oleh Bank Negara Malaysia. Ini merupakan salah satu kelemahan BLR di mana ketelusan tidak wujud.

Apa Itu Kadar Dasar (BR)?

Kadar Dasar adalah kos penanda aras dana bank berkenaan dengan KLIBOR. Ia boleh dipengaruhi oleh perubahan dasar kewangan dan keadaan pendanaan di pasaran.

Ia merupakan kadar yang digunakan untuk pinjaman atau pembiayaan baru dengan kadar faedah atau keuntungan terapung yang disandarkan kepada Kadar Dasar bank (BR) kecuali pembiayaan Sewa Beli.

Apa Itu Kadar Pinjaman Asas (BLR)?

Kadar Pinjaman Asas merupakan kadar yang ditetapkan oleh BNM dan ia adalah berdasarkan kepada berapa banyak kos untuk meminjamkan wang kepada institusi kewangan lain.

Kadar ini berubah mengikut Kadar Dasar Semalaman (OPR), yang juga dikenali sebagai kadar faedah di mana bank meminjam dana dari institusi kewangan lain. OPR ditetapkan oleh BNM dan disemak dari semasa ke semasa.

Apa Itu Kadar Dasar Semalaman atau Overnight Policy Rate(OPR)?

Kadar Dasar Semalaman adalah kadar faedah di mana institusi pendeposit membiayai dana segera (baki dalam bank pusat) kepada institusi depositori yang lain semalaman. Ini adalah kaedah yang cekap bagi bank di seluruh dunia untuk mengamalkan ‘Mengakses pembiayaan dalam jangka pendek’ dari deposit bank pusat.

Perbezaan Di Antara BR Dengan BLR

Perubahan pada 2015: Selamat Datang BR

Pada Januari 2015, segalanya berubah. Dunia kewangan mula menggunakan sistem baharu yang dipanggil Kadar Asas (Base Rate) atau BR.

Kini, daripada semua orang mengikuti satu kadar tetap, bank boleh menetapkan BR mereka sendiri berdasarkan kos dalaman dan risiko mereka. Idenya mudah: memperkenalkan persaingan supaya bank boleh menawarkan tawaran yang lebih baik dan pakej yang lebih fleksibel.

Begini cara ia berfungsi:

• Setiap bank mengira BR mereka sendiri menggunakan faktor-faktor seperti kos pembiayaan, rizab wajib yang perlu disimpan dengan BNM (dipanggil SRR), risiko kredit, dan juga margin keuntungan mereka.
• BR dikaitkan dengan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate) atau OPR—kadar faedah di mana bank meminjamkan wang antara satu sama lain semalaman.
• Apabila OPR berubah, BR biasanya mengikutinya. Jika OPR turun, pinjaman menjadi lebih murah.

Tetapi inilah masalahnya: oleh kerana setiap bank mempunyai BR sendiri, keadaan menjadi sedikit… kucar-kacir. Membandingkan pinjaman perumahan antara bank menjadi seperti membandingkan epal dengan oren.

Mengapa Korang Perlu Tahu?

Kerana apabila BR naik atau turun, ansuran pinjaman perumahan korang juga akan berubah—jika korang mempunyai kadar faedah terapung.

Jika korang mengambil pinjaman kadar tetap, faedah korang kekal sama tanpa mengira perubahan BR atau OPR. Tetapi oleh kerana pinjaman tetap datang dengan harga yang lebih tinggi (kerana bank menanggung risiko), kebanyakan rakyat Malaysia memilih pinjaman kadar terapung, yang lebih murah pada permulaan tetapi berubah mengikut masa.

Namun, kebebasan baharu ini membawa kepada kekeliruan. Setiap bank mempunyai formula yang berbeza dan BR yang berbeza. Bagaimana korang tahu mana yang terbaik?

Munculnya 2022: Kadar Asas Standard (SBR)

Untuk mengatasi kekeliruan ini, BNM memperkenalkan Kadar Asas Standard (Standardised Base Rate) atau SBR pada Ogos 2022.

Ini adalah pengubah permainan.

Kini, semua bank perlu menggunakan kadar rujukan yang sama, dan ia terikat secara langsung dengan OPR. Jika OPR naik 0.5%, SBR juga naik. Tiada tekaan, tiada formula rahsia. Semua orang bermula dari titik yang sama.

Ini bermakna:

• Apabila korang membandingkan pinjaman dari bank yang berbeza, korang tidak perlu lagi cuba memahami BR yang berbeza.
• Apa yang benar-benar penting sekarang ialah “spread”—margin yang ditambah oleh setiap bank kepada SBR. Itulah keuntungan mereka.
• Korang akhirnya boleh membandingkan epal dengan epal.

Jadi, lain kali apabila pegawai bank memberikan korang sebut harga pinjaman perumahan, fokus pada *spread* yang mereka tawarkan di atas SBR. Di situlah letaknya perbezaan sebenar.

“Tetapi Saya Mendapat Pinjaman Saya Jauh Sebelum 2022…”

Jangan risau.

Jika korang mempunyai pinjaman perumahan sejak sebelum sistem SBR diperkenalkan, kadar korang masih terikat sama ada dengan BR atau BLR lama—mana-mana yang terpakai semasa korang menkorangtangani perjanjian pinjaman. Tiada apa yang berubah untuk korang melainkan korang memutuskan untuk membiayai semula.

Tetapi jika korang ingin tahu sama ada korang boleh mendapatkan tawaran yang lebih baik dengan sistem SBR semasa, mungkin berbaloi untuk berbincang dengan pegawai bank korang tentang pilihan pembiayaan semula korang. Terutamanya jika kadar semasa korang terasa terlalu tinggi.

Beberapa Perkara Lagi yang Perlu Diingat Semasa Membeli Hartanah

Walaupun memahami BR, BLR, dan SBR adalah penting, jangan berhenti di situ. Berikut adalah beberapa perkara lagi yang benar-benar penting apabila korang memilih pinjaman perumahan:

• Nisbah Khidmat Hutang (Debt Service Ratio) atau DSR: Ini memberitahu bank berapa banyak pendapatan korang digunakan untuk membayar hutang. Pastikan nisbah ini sihat—di bawah 70% adalah ideal.
• Reputasi bank dan kekuatan kewangan: Bank yang stabil kurang berkemungkinan menaikkan kadar faedah secara tidak perlu.
• Tempoh pinjaman dan tempoh berkunci (lock-in period): Kebanyakan pinjaman berjalan sehingga 30 tahun. Tetapi berhati-hati—jika korang melunaskannya terlalu awal, korang mungkin dikenakan yuran penamatan awal.
• MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance): Anggap ini sebagai insurans hayat untuk pinjaman korang. Jika sesuatu berlaku kepada korang, keluarga korang tidak akan dibebani.

Kesan-kesan Ke atas Pengambil Pinjaman Perumahan

Kita ambil contoh Maybank untuk melihat kesan-kesan BR ke atas pembeli rumah yang mengambil pinjaman perumahan sebanyak RM550,000 untuk jangka masa bayar balik 30 tahun.

Dengan BR baru, peminjam perlu membayar lebih RM34 sebulan ataupun RM12,240 untuk jangka masa 30 tahun. Walau bagaimanapun, ada bank yang sanggup mengurangkan peratusan keuntungan syarikat untuk kekal berdaya saing.

Akhir Kata

Membeli rumah adalah salah satu keputusan kewangan terbesar dalam hidup korang. Semakin korang memahami bagaimana kadar faedah berfungsi—BR, BLR, dan kini SBR—semakin baik pilihan yang akan korang buat.

Dan kini sistem itu lebih telus berbanding sebelum ini, korang berada dalam kedudukan yang lebih kukuh untuk membuat perbandingan, bertanya soalan yang betul, dan mendapatkan tawaran terbaik untuk rumah masa depan korang.

Jadi, teruskan—melangkah ke temujanji bank itu dengan yakin. Anda pasti boleh.